平成27年　環境建設委員会(6月26日)

1．開会日時

平成27年6月26日（金）

午後1時30分 開会

午後2時4分 閉会

2．開会場所

第一委員会室

3．出席者

（8人）

委員長　中島　賢治

副委員長　瓜生　正高

委員　押田　まり子

委員　鈴木　久雄

委員　志村　孝美

委員　松川　たけゆき

委員　塚田　秀伸

委員　富永　一

議長（鈴木　久雄）

4．出席説明員

（12人）

矢田区長　　　　　　　　

吉田副区長　　　　　　　

宮本環境土木部長　　　　

望月環境政策課長　　　　

中野環境推進課長　　　　

溝口水とみどりの課長　　

三留道路課長

遠藤中央清掃事務所長

田村都市整備部長

松岡都市計画課長

松村地域整備課長

暮田建築課長

5．議会局職員

田野議会局長

荻原議事係長

笠井書記

秋山書記

6．議題

• (1)議案第47号　中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例

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（午後1時30分　開会）

○中島委員長
　皆さん、こんにちは。ただいまより環境建設委員会を開会いたします。

　本日、議案の関係で建築課長が出席いたしますので、御了承願います。

　去る６月23日の本会議におきまして本委員会に付託された議案の決定に当たり、その内容を十分に審査する必要があるとして、本日、開会いたした次第であります。本委員会の運営につきましては、委員各位の特段の御理解と御協力をいただきますよう、何とぞよろしくお願い申し上げます。

　審査方法については、付託された議案について、説明を受け、質疑を行い、質疑終了後、起立採決によりお諮りすることでよろしいでしょうか。

　　　　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○中島委員長
　さよう取り扱わせていただきます。

　では、理事者の説明をお願いいたします。

○田村都市整備部長

　１　議案第47号　中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例

以上１件報告

○中島委員長
　ありがとうございました。

　発言の時間制につきましては、通常の委員会での例によりますが、採決に係る時間10分を考慮いたしまして、各会派の持ち時間を算出することといたします。現在、午後１時32分です。自民党さん62分、公明党34分、日本共産党さん34分、維新の党さん34分、止水さん10分、無所属クラブさん10分となります。

　それでは、理事者の説明に対する質疑を行います。

　発言をお願いいたします。

○志村委員
　今回の勝どき東地区の計画につきましては、昨年の４月23日に中央区の都市計画審議会に諮られ、そこで質疑応答も行われました。

　まず、お聞きしたいのは、この４月23日の都市計画審議会で、この時点で同意されていない方が35名いらっしゃったということです。その後、どう推移して現在の同意、全員が同意しているのかどうかをお聞かせいただきたいのと、それと関連するかもしれませんけれども、賃貸居住者の方たちの意見はどのようなものが出され、それにどう対応してきたのか、現在も課題として残っている意見というのはどのようなものがあるのか、お聞かせください。

○松村地域整備課長
　地権者の方々の合意形成、それから賃貸でお住まいの方の意見の取り扱いについての御質問でございます。

　まず、地権者の35名の方の合意形成の推移でございます。

　都市計画を決定する際に、その都市計画の内容につきまして、権利者の方々に対して仮の同意をいただくという形で、その同意率について確認をしているところでございます。この際は、都市計画審議会でもお伝えしたとおり、一部の方がまだ同意をされていないということでございました。その方々の内容につきましては、どちらかというと条件についていろいろ検討していきたいということもあり、引き続き協議したいということで同意をされていないということで伺っていたものでございます。再開発事業は、都市計画の決定後は事業計画を策定していき、さらにそれに伴って再開発組合を設立していくというような段階に進んでまいります。現在、再開発準備組合のほうは、都市計画決定後に事業計画、それから組合の設立に向けて検討しておりまして、改めてそういった事業計画に伴う合意形成について、今、図っているというところでございます。したがいまして、都市計画そのものというよりも、新しい段階に入った事業計画、組合設立について、今、権利者の中で合意形成が図られているというものでございます。

　もう一点、借家人の対応についてでございます。

　まずは、市街地再開発事業につきましては、土地所有者、それから借地権者といった地権者の方々で対応しているということでございます。借家人につきましては、再開発法に基づきまして、権利変換計画に位置づけて借家権の取得ということができることになっています。通常、組合設立後に借家人の意向を確認して権利変換計画に反映していくということでございます。現時点は、先ほど申し上げましたとおり、組合設立に向けての検討段階ということでございまして、私どものほうで借家人の方々の御意向がどうということを把握しているものではございません。

　以上でございます。

○志村委員
　今、準備組合の中で改めて合意形成が図られているという報告でした。

　今、新たに組合を準備する中で、35名以上の、そういう合意形成を図らなければならない方がふえているのかどうか。つまり、最初の計画でいろいろな条件について協議したいという中で、組合を発足させましょうという流れの中で、35名の中から、条件が折り合うといいますか、納得して理解、同意されている方がふえているのか、それとも組合をつくることに当たって、さまざまな問題が起きて、なかなか同意できないなという方がさらにふえているのか、そのあたりの動きをお聞きしたいんです。

　さきの環境建設委員会でこの計画が１年延びているというような答弁があったと思うんですけれども、合意形成を図るということが予定よりおくれているために、この計画が延びているのかどうか、その点についてもお聞かせください。

○松村地域整備課長
　昨年の４月の区の都市計画審議会の後に、東京都の都市計画審議会を経て、６月に決定したものでございますが、その後、事業計画、それから組合設立に向けて検討を開始したところでございます。一方で、現在、工事費の高騰が激しくなっている状況もあり、事業計画をつくる上で、今、その精査をしているというところでございます。やはり工事費が高騰している中で、当初の計画を一部見直すことも含めて検討しているという中で、当初の計画より現時点では約１年ほどおくれているという状況でございます。

　それから、最初の質問でございました35名の方の件でございますけれども、先ほど申しましたように都市計画時点での計画内容をベースにしながら、現在は事業計画の内容について改めて同意をもらうということになってございますので、現在、どの程度の方がそれに合意しているのかどうかというところまで情報を把握しておりませんけれども、現在、組合の中で合意形成について鋭意進めているということになっているところでございます。

　以上でございます。

○志村委員
　今、いろいろなところの建設工事などで工事費、人件費、材料費などが高騰していると。その影響がいろいろ出ているということもありましたので、やはりこの計画もその影響を受けざるを得ないんじゃないかというふうに思っています。

　そういう中で、一部見直しも検討しているというお話もありました。そうなると、当初のいろいろな計画が一部見直しによって、何か話が違うんじゃないかとか、そういう形で合意形成を図る上で困難になるという、例えば等価交換でやっていたけれども、さまざまかかってしまうので、当初はこれぐらいの広さの部屋を確保できるものが、これだけになってしまうというような状況が生まれるとか、もし当初の広さが必要ならば自己負担でやるとそうなるとか、再開発事業のさまざまな手法、保留床の処分金と補助金との関係で微妙にバランスがとれている中で、当初の最初からの話が違ってくるんじゃないかというあたりでの合意形成の難しさがあると思うんですが、そのあたりの認識はいかがでしょうか。

○松村地域整備課長
　再開発事業の権利者の方々の再開発後の持ち分の割合につきましては、委員御指摘のとおり、さまざまな要因の中で決まってくるというところでございます。

　ただ、工事費が高騰している中での計画の見直しにつきまして、権利者の方々の権利変換にかかわるところから手をつけるということではなくて、例えば共用部分の合理化でありますとか、あとは円滑な工事ができるような計画の無駄を省くといったようなところについて、現在、精査されているというふうに伺っております。また、工事費も高騰している一方で、勝どき、それから晴海かいわいは住宅の価格水準も多少上がっているということもございますので、そういった保留床価格について、いわゆる事業者側が努力できるところについて、現在、検討しているという状況でございます。現時点で、権利者の方々に影響を与える変更を検討しているという情報は伺っていない状況でございます。

　以上でございます。

○志村委員
　これから着手するのか、今も検討をしているというあたりで、どのステージに来ているかわからないんですけれども、今後の見通しですね。この見通しはどのような状況になっているのか。

　また、法的というか、手続上の問題で、こういう変更の場合は都市計画審議会にもう一度諮らなければならないという、そのあたりの線といいますか、こういう場合にはもう一度都市計画審議会に諮ることが必要だというのがあれば、教えていただきたいと思います。

○松村地域整備課長
　見通しの件、それから手続の変更の件でございます。

　まず、見通しの件でございますが、工事費の高騰、それから事業計画、組合設立に向けての権利者の合意形成というものにつきましては、いつまでにできるという予測もなかなか立てづらいところでございます。現時点では、昨年の都市計画決定時点より約１年ほどおくれている状況でございますが、これからどのぐらいかかるのかというところは、目標はあるところではありますけれども、それどおり進むかどうかというのは若干不明な点があるのかなというふうに思ってございます。

　それから、都市計画の変更につきましては、都市計画で定めた内容から変更があるということになった場合に、都市計画の変更の手続をしなければならないというふうに認識しているものでございます。

　以上でございます。

○志村委員
　今、こういうバランスの中で、都市計画の変更が必要な規模の見直しも可能性があるかどうか、その点についてはいかがですか。

○田村都市整備部長
　都市計画の変更の手続にかかわる内容でございます。

　都市計画の変更については、今回、条例の改正の中でもお示しをしてございますように、外枠、例えば高さについての最高限度でございますとか、容積率についての最高限度ということで、大枠を定めるものが都市計画になってございます。基本的には、この枠内で計画をしていただくということになりますので、変更といいましても、当初モデル的にお示しした建物施設計画に変更が仮に生じてきても、この基準の中であれば、都市計画の変更というようなことにはならないというのが基本的な部分でございます。そういった状況の中、今後検討を継続していく中でどういったところまでの変更が出てくるのかということについては、先ほど地域整備課長がお答えしましたように、まずは権利者の方にそういった負担をかけることなく、事業の組み立ての中でさまざまな工夫をしていこう、その中に施設上の、例えばスペースをうまく調整するなどしながらやっていくということの中で、その変更される範囲については、まだまだこれからさまざまな工夫をしていく必要があろうかと思っておりますので、今、現時点でどういった中身になるのかということについて明確に我々区のほうで承知しているものではございません。

　以上でございます。

○志村委員
　まだまだ不明確な状況になっていると。そういう中で、先ほどもこの地域は不動産価格が上がってきているのでバランスといいますか、収支も何とかなる可能性もあるみたいなお話がありましたけれども、いつ完成するかもわからない中で、私もたびたび言っておりますけれども、今、不動産バブルと言われているものが、東京オリンピック大会の前後、とりわけ2019年あたりから外資が売り逃げしていくというような中で、不動産のバブルがはじけるのがあと４年、５年先だということも言われています。ですから、そういう中で、この事業だけではないんですけれども、再開発の事業、保留床を処分して、また補助金ももらって、負担なしにまちを再編していくということが今までどおり進められるかということが問われていると思います。そういうことで、この計画もそうですけれども、今、区内で計画されている再開発事業の抜本的な見直しが求められているというふうに私は思っております。

　次に、ちょっと細かい話といいますか、この工事がおくれているということで、選手村の工事と当該地区の工事が重なる可能性が大変高いんじゃないかというふうに思うんですけれども、晴海通りを中心に工事車両の動線などがあると思うんですけれども、それによって生じる影響を区としてどう考えているのか、お聞かせください。

○松村地域整備課長
　今、委員御指摘のありました工事の関係でございますけれども、選手村以外にも勝どきの周辺につきましては、勝どき駅の改良工事でありますとか、首都高速晴海線の工事であるとか、さまざまな工事が錯綜しているところでございます。勝どき東地区の着工時期というのが、今申し上げたとおり、ちょっと不透明なところがあり、重なる部分もあれば、そうでない部分もあるのかなというところもあるんですけれども、おのおの、まだ工事計画について工事車両の進入がどのようになるかというところは、これから検討がともになされていくという状況でございます。私どもとしましては、なるべく地域の方々に影響の少ないような形で工事計画を策定するよう、勝どき東地区については組合に、選手村については東京都のほうに申し入れていきたいというふうに考えているところでございます。

　以上でございます。

○志村委員
　いろいろ計画が当初どおりいかなくなって、不明確な部分がこれだけ出てきているにもかかわらず、今回、条例を改正するということが本当に今やるべきことなのかというふうに感じます。何を聞いてもわからないので、何を審議したらいいかというふうな状況だと思います。外枠だけ決めて、中は後でと言うんですけれども、それも無責任な説明に聞こえます。

　次に、この都市計画審議会の報告で、当地区の地権者がマンションを１として15名ということでした。そのうち、マンションが１で個人が２名、法人で個人名義が１名で法人が11名ということで、この地権者の73％を法人で占めているというふうに思います。では、この敷地面積です。面積で法人地権者の占める割合というのはどの程度なのか。細かい数字がなければ、大体５割とか６割とか、図面を見て、敷地で法人が占める割合とはどの程度か、お知らせください。

○松村地域整備課長
　大変申し訳ございません。ただいま手元に地権者の情報について持ち合わせておりませんので、後ほどお知らせさせていただければと思ってございます。

○志村委員
　図面を見ると、マンションが１つで右下の部分と、あと個人が３人ということであれば、あとのほとんどが、それこそ８割あたりを占める。この再開発事業の地権者がほとんど企業、法人であるというふうに思います。

　あと、それでつくる建物で、前回、中央区都市計画審議会ではビル風について私が質問して、例えば嵐などで起きる乱気流についてはシミュレーションしていないということなんですけれども、私の素人の頭で考えても、東京湾の奥の朝潮運河沿いで南風の台風のときに風が吹きつけるという意味での乱気流、ビル風、それが周辺地域に相当の影響を及ぼすというふうに考えるんですけれども、その点を、数字は出ていないけれども、一般論としてどう考えるのか。

　それから、立地条件ですけれども、幹線道路へのアクセスに問題があると。これも区計審でやりましたけれども、幹線道路へ出るためには細い区道を通らなくてはいけないということで、工事中、さらには完成後も人と車、自転車などの動線に欠陥を抱えているんじゃないかと。接触事故とか、また幹線道路へ出る細い道の渋滞、そういうことで環境悪化が危惧されるんですけれども、その点についていかがでしょうか。

○松村地域整備課長
　風環境、それから交通環境でございます。

　まず、風の環境でございます。都市計画の手続の際にお示しさせていただきましたが、風洞実験等によってシミュレーションした結果、現状と再開発後で風対策をした際の比較もしているところでございます。従前、住宅地としての風環境、住宅地、低中層市街地相当という状況が周辺について多いところでございますが、基本的には建てかえ、再開発後もそういった住宅地であるとか低中層市街地相当の風環境になっているというものでございまして、多少一部風環境が悪くなっているところがございますけれども、おおむね現状と変わらないということで御説明をさせていただいていたかと思ってございます。

　それから、交通環境でございます。こちらのほうもいろいろなシミュレーションをした中で、交通管理者とも協議して、問題がないということで手続を進めてきたというところでございます。

　以上でございます。

○志村委員
　周辺の住民の方たちが持っている不安とか疑問にこたえる答弁ではありません。ビル風については、今のお話は区計審でも聞きました。そうではなくて、嵐とか台風とか、それだけでも被害を低層とか中層に及ぼすときに、さらに高いビルによる乱気流によって相当な影響を及ぼすんじゃないか、そういう不安について、今は説明になっていないんですよね。

　そういうこととか、やはり渋滞問題もそうなんですけれども、数字的にはといっても、想定している自動車の台数が適切なのか、これも問題だと思います。過小評価している数字だというふうに思うんです。もう時間がないから、あれですけれども、ですから、そういう問題についてしっかりと説明できないという状況の中で、今、条例も変えて、この計画を進めようということは、本当に後に禍根を残す結果、実際、今いろいろなところで起きている問題でもそれが言われているわけなので、被害を及ぼしているわけなので、ここも本当に慎重にやらなくてはいけないし、やはり議会、委員会にかけるというのであれば、しっかり区計審を踏まえた委員会なんだから、前回質問に対して答えられなかった部分は準備してくるというのが誠意だと思います。

　それから、この再開発事業では、さまざまな福祉などの地域貢献ということで施設をつくるということになっていますけれども、しかし、この計画によって3,020戸の住宅ができるということで、施設をつくったとしても、また急増する居住者のために、さらなる施設が必要になる、そういうスパイラルに陥っているんじゃないかと思うんですが、その点はいかがでしょう。

○松村地域整備課長
　当該計画につきましては、委員御指摘のとおり地域貢献になるような施設のほうも建設、整備する予定でございます。100人規模の子育て支援施設であったり、高齢者の福祉に寄与する施設というものをつくる予定でございます。また、一方、近くにございます月島第二小学校につきましては、先般、教室の増築をしたところでございます。今後も、当地区に限らず、周辺地域で住宅開発等々もある中で、開発に伴う地域貢献の施設を整備しながら進めてまいりたいというふうに考えてございます。

　以上でございます。

○志村委員
　やはり今回の勝どき東地区の計画は、今、相当不透明で先が見えない状況の中であるというのは、再開発事業の現状と将来を示しているのではないかというふうに思います。そういうことで、この計画だけではなくて、再開発事業をしっかり見直して、区民の財産を守るという立場で行政もしっかり対応しなくてはいけないというふうに思っております。

　以上で質問を終わります。

○中島委員長
　では、次の発言をお願いいたします。よろしいですか。副委員長はよろしいですか。では、以上で質疑を終了いたしたいと思います。

　副委員長と議長は委員席にお移りください。

　これより採決に入ります。

　議案第47号、中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例について、起立により採決いたします。

　　　　　〔「委員長」と呼ぶ者あり〕

○志村委員
　議案第47号、中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例に対する反対意見を述べます。

　本議案は、東京都市計画勝どき東地区地区計画の決定に伴い、当該地区の地区整備計画の区域を定めるとともに、建築物の用途、構造及び敷地に関する制限を定めるほか、規定を整備するために提出されたものです。今回の条例改正は、朝潮運河と新月島川に面した勝どき二丁目と四丁目にまたがる約3.9ヘクタールの地域に、想定戸数約3,020戸となる、195メートル、165メートル、106メートルの超高層ビル３棟を建設するためのものです。

　本再開発事業に関する主な問題点は、次のとおりです。

　第１に、当該敷地で多くを占めるのは、工場や倉庫、事業所であり、地権者のほとんどが法人であるため、住民よりも企業に利益をもたらすものであることです。莫大な税金投入とともに区道廃止や容積率の上乗せで巨大マンション建設を可能にして、土地の合理的利用、敷地の合理化、高度利用等によって生み出される不動産の新たな価値は、特定企業に還元されることになります。

　第２に、人口急増による行政サービスの低下に拍車をかけるものであることです。中央区では、大規模開発による人口急増のため、各種施策が追いつかない状況が生まれています。計画には、地域貢献として地域の生活と活動を支援する複合拠点づくりが示されていますが、施設をつくっても、再開発によって急増する居住者に対応するさらなる施策や施設が必要になります。勝どき地区や晴海地区の今後の開発計画などを想定すると、ＢＲＴなどの計画もありますが、勝どき駅及びその周辺の混雑などの交通問題、保育所や教育施設、高齢者施設などが不足する問題などはさらに深刻になるでしょう。いま一度バランスがとれた総合的なまちづくりを目指し、再開発事業を抜本的に見直すべきです。

　第３に、当該地域が3,020戸の住宅を建てるにはふさわしくない場所であることです。南東側には朝潮運河、南西側には新月島川と２方向が水面に接し、北西側は住宅街に面しています。北東側も住宅地域で、信号機のない１車線の区道が辛うじて晴海通りに接しています。つまり、車が幹線道路である清澄通りや晴海通りに出るためには、住宅地域を通過せざるを得ないという行き詰まりの場所にあることです。このような立地条件は、工事中も、また完成後も人と車、自転車などの動線にとって欠陥を抱えており、接触事故や幹線道路へ出るための渋滞による周辺環境の悪化が危惧されます。

　第４に、超高層建築物による日照被害とともに、ビル風などによる周辺住民への被害も十分想定されます。

　このように倉庫や事業所などの跡地に超高層ビルを建設する勝どき東地区の再開発計画は、周辺住民に多大な被害を与えるとともに、人口急増による悪影響を拡大させる一方で、再開発事業によって生まれる不動産の新たな価値を特定の企業やディベロッパーが手にするものです。企業のための再開発事業と言っても過言ではありません。また、不動産をめぐる環境の激変により、将来、市街地再開発事業の手法が行き詰まることも想定されます。区民の財産を守るためにも、計画の抜本的な見直しが求められるでしょう。ましてや、一部見直しなどが必要な中、十分合意が得られていない状況での条例改正は許されません。

　以上の理由で、日本共産党区議団は、議案第47号、中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例に反対します。

○中島委員長
　本案を可決することに賛成の方は御起立ください。

　　　　　〔賛成者起立〕

○中島委員長
　起立多数と認めます。――お座りください。

　よって、本案は原案どおり可決すべきものと決しました。

　では、副委員長と議長は席にお戻りください。

　本会議における委員長報告の取り扱いについて、正副委員長一任ということでよろしいでしょうか。

　　　　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○中島委員長
　では、さよう取り扱わせていただきます。

　では、本日は大変に御苦労さまでした。

　これをもって閉会といたします。

　ありがとうございました。

（午後2時4分　閉会）

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