平成30年 環境建設委員会(2月15日)
1．開会日時
平成30年2月15日（木）
午後1時30分 開会
午後5時50分 閉会
2．開会場所
第一委員会室
3．出席者
（8人）
委員長 染谷 眞人
副委員長 中島 賢治
委員 中嶋 ひろあき
委員 海老原 崇智
委員 志村 孝美
委員 小坂 和輝
委員 山本 理恵
議長 礒野 忠
4．出席説明員
（12人）
吉田副区長
望月環境土木部長
遠藤環境政策課長（参事）
中野環境推進課長
溝口水とみどりの課長
三留道路課長
竹内中央清掃事務所長
松岡都市整備部長
斎藤都市計画課長
菅沼地域整備課長
栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
暮田建築課長
5．議会局職員
田野議会局長
一瀬議事係長
鎌田書記
桝谷書記
6．議題
- 環境保全及び建設行政の調査について
（午後１時30分 開会）
○染谷委員長
こんにちは。ただいまより環境建設委員会を開会いたします。よろしくお願いいたします。
本日、区長は、公務のため、欠席いたします。また、理事者報告の関係で建築課長が出席しますので、あわせて御了承願います。
それでは、理事者報告をよろしくお願いいたします。
○望月環境土木部長
１ 平成29年度大気中のアスベスト濃度調査結果について（資料１）
２ 鉄道駅におけるエレベーター設置状況について（資料２）
３ 区立公園の占用許可物件の追加及び運動施設の施設面積の制限について（資料３）
４ 区立出雲橋際公衆便所の位置変更について（資料４）
○松岡都市整備部長
５ 日本橋室町西地区地域冷暖房施設の都市計画変更について（資料５）
６ まちづくり協議会の報告（資料６）
７ 地区計画の改定について（資料７）
８ 月島三丁目北地区の都市計画について（資料８）
９ 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律の改正に伴う中央区まちづくり基本条例の規定整備について（資料９）
10 区営住宅等の収入報告義務の緩和について（資料10）
11 社宅利用型借上住宅の申込資格の追加について（資料11）
12 建築基準法の一部改正に伴う中央区中高層階住居専用地区建築条例の規定整備について（資料12）
13 地区計画の区域内における制限に関する事項の追加について（資料13）
以上13件報告
○染谷委員長
ありがとうございます。理事者報告を終了いたします。
それでは、発言の時間制について。発言の持ち時間制につきましては、既に御承知のとおりですので、よろしくお願いいたします。ただいまの時刻は午後２時16分です。自民党50分、公明党さん30分、日本共産党さん30分、改革２０２０さん30分、無所属さん10分となります。
それでは、理事者報告に対する質疑に入ります。
発言を願います。
○海老原委員
それでは、私のほうからは、資料１、６、４、７と順次質問をさせていただきます。
まず初めに、平成29年度大気中のアスベスト濃度調査結果についてですが、平成28年度から隔年の調査になっているということですので、今まで毎年やっていたものが28年度から隔年になった理由を教えていただければと思います。
そしてまた、資料６のまちづくり協議会の報告でございますが、私もこちらの報告書を拝読させていただきました。皆さん、さまざまな御意見とともに、よくわからないというのが最初にくるようでございます。そういったところで、まず１回目の総括と、そして２回目を開催する意義もしくは期待、期待といっても、これを期待しますというのはなかなかないんでしょうけれども、進めていくという意味で、２回目をどんな会にしていくのか、お知らせを願います。
○遠藤環境政策課長（参事）
アスベストの調査の件でございます。
委員のほうから御説明がございましたように、平成28年度を飛ばして29年度ということで、隔年になっております。これにつきましては、数字を見ていただくと、例えば29年度の数値も0.056という数字になっております。これは総繊維数が１本の場合の下限値といいますか、これ以上少ないと、それ以上の測定はできないという最低の数値になっています。ほとんどこの数値ということと、裏の過去５年間の変化を見ていただいても、ほとんどこういった数字となっている。しかも、検査の中で、実際に総繊維数濃度を見ていく中で、結局、ほとんど下限値あるいは測定ができない数値となっていることから、安定した状態、要はほとんどない、全くないというような状態になっておりますので、調査の費用対効果も考えながら、アスベスト以外にもいろいろな調査をやっておりますが、このような低い結果が出ているものについては、順次隔年実施をしているところでございます。
なお、東京都におきましては、中央区内にはないですが、江東区の中で毎月こういった調査も実施しておりますので、そういった状況もつかみながら、また勘案しながら、区として考えているところでございます。今後も、いろいろな調査について、こういった観点から実施してまいりたいというふうに思っております。
以上でございます。
○菅沼地域整備課長
委員御質問の部分につきまして、まず昨年の11月、12月の段階の１回目のお話の総括の部分でございます。
今般、昨年の段階で基本構想の取りまとめ、今後、基本計画の取りまとめをしていくわけでございますけれども、11月の段階で、何より私どもは、まちづくりの方向性として３つの視点、都市整備部長の報告にあったとおり、住宅の容積率の廃止、それから生活関連施設の新たな条件の見直し、そしてホテルという用途での着目という３つのお話でございます。
御指摘のとおり、建築、特に都市計画の部分で、例えば容積率の表現で、基準容積率と指定容積率という一つの表現をとっても、専門用語というところを含めまして、正直、よくわからないというのは、まちづくり協議会の会期中、御意見を頂戴したところでございます。
今回の地区計画の全面的な改定の部分につきましては、我々区として、今お話しした３つの視点のかじ取りをしていくんだというところでの広域的な地区計画の見直しというところでございますので、総括という点からすると、今後、具体的に都市計画の手続に入っていく段階も含めまして、やはりきちんと理解をしていただきながら、やらなければいけないという部分と、それから特に、はっきり言いますと日本橋問屋街とか、あるいは全銀座会とか、そういったデザイン会議体の地元住民の方々、地域の企業の方々が集まる主体の部分については、個別の要望、御意見も強くいただいているところでございますので、きめ細かにまちづくりをきちんとしていかなければいけないというところも１つ、我々は受けとめているところでございます。
２回目の開催について、どのような形という部分で言いますと、実態的には、都市整備部長から説明しましたとおり、ことしの春から実態上の都市計画の手続に着手ということを直前に控えてございますので、そこの部分への理解と、さらに前回のまちづくり協議会で資料の事前配布、事前の送付という御要望がございましたので、そこの部分については、今後、適切な形で、なるべく早目に資料の事前送付ができるよう準備をしている段階でございます。
いずれにしましても、２回目のまちづくり協議会も、ある意味、方向性というより具体的な案という形で地元のほうにお諮りしていきますので、そういった部分を含めまして、地元の意向確認をきちんとしていきたいというふうに考えているところでございます。
以上です。
○海老原委員
それぞれありがとうございます。
まず、最初のアスベストの濃度調査については、数字が測定ぎりぎりの数値、低い数値ということで、実質的にアスベストは全くない、安全な状態であるということで隔年になっているというお話、よくわかりました。
一方で、今に始まったことではありませんけれども、本区は再開発がずっとめじろ押しで、大きな建物が建つ。その前には解体工事を伴う。今後、特に築地のところで大きな解体工事が入ると思うんですけれども、そういった意味では、今安定しているから隔年でいいというよりは、先を見越して、私は調査の詳しい内容を把握していないものですから、わかりませんけれども、逆に、きめ細かにやっていく必要もあるのかなと思うんですが、その辺の御見解をお知らせいただければと思います。
そしてまた、まちづくり協議会については、基本構想から基本計画へ、そしてまちづくりの方向性、広域的な取りまとめとして、住宅が原則廃止、生活支援施設とホテルの２つを誘導していくということを区民の皆様、まち協のメンバーの方々にお伝えしたけれども、まだまだきちんとした理解を得られていないので、今後それに努めていくということで、その第一弾として、資料の事前配布というお言葉がありました。大変重要なことなんだろうと思いますので、ぜひともきっちりと、なるべく早い段階で、できれば説明つきでぐらいな話で資料の配布をお願いしたいと思います。
そしてまた、デザイン協議会等、個別の会議体を持っているところに関しては、御意見がはっきりしているので、きめ細やかに対応していくと。それも確かに大切なんだと思うんですけれども、別に揚げ足をとるとか、そういう話ではなくて、逆に、ないところにこそ、どこに進んでいったらいいのかわからないというようなまちにこそ、きめ細やかに対応していただければというふうに思うんです。そこのところで、本区のお考えといいますか、今後の方向性が何かありましたら、お知らせを願えればと思います。
○遠藤環境政策課長（参事）
大気中のアスベストの調査に関しましては、一般の大気、通常の大気の状況を調べるという調査でございますので、区役所のほうでも、また出張所のほうでも特定の場所において一般の大気を調べている調査というような調査方法になっております。解体等につきましては、事前の届け出があって、法令とか、決まった対応によって解体作業を進めるということで安全な対応をとっていると思いますが、詳しくは担当課長からお答えいたします。
○中野環境推進課長
私からは、解体時におけるアスベストへの対応ということでお答えさせていただきます。
まず、建物にアスベストが含まれている場合、解体ということができまして、そこでアスベストが飛散する可能性が出てくるということでございます。中央区内で解体する場合には、都市整備部のほうに、どこどこの建物を解体しますという届け出がございます。その届け出を、我々環境土木部のほうで情報をもらいまして、アスベストの有無にかかわらず、レベルにかかわらず、現地調査をいたします。その中で、通常、アスベストのレベルが１、２というものについては、どういう作業方法でアスベストを除去するという届け出が来ます。３以下はそれがないですけれども、現地を確認しまして、アスベストの有無、それから適切な除去方法を適切に指導なり助言をして、アスベストの大気中への拡散防止を図っているということでございます。本区におきましては、かなりきめ細かくアスベスト対応をしているかなというふうに認識しているところでございます。
以上でございます。
○菅沼地域整備課長
委員の今の御質問の部分につきましても、なかなか難しい部分がございます。といいますのも、今般改定する地区計画は、本区の中で８割に及ぶ、面的に広域的に導入している個別のルール、大枠のルールではございますけれども、ある種、個別の建てかえを都市計画によって制限をかけながら具体的に何か抑制していこうという趣旨ではなくて、むしろ、今後、住み続けられたり、働き続けられたりという区のまちづくりの思想を大切にしながら、地区計画がより有効に機能し、かつ、より都心中央区としてのステージを高めていくための着目というところの誘導を目指しているところでございます。
委員御指摘あったとおり、どこに進んでいっていいかわからないという町会とか、そういったまちにとって、より積極的にという視点の部分につきましては、そこもなかなか我々としては難しい部分がございます。特定の町会というわけではございませんけれども、各町会の役員の方々、そして町会長の方々の高齢化というところも実態的に我々は見受けてございまして、区政とのかかわりの中での日々の負担というところは、まちづくりを進めながら実感しているところでございます。そういった負担も鑑みながら、まちづくり協議会という枠組みにとらわれることなく、個別の中での協議という部分についての要請をということも含めまして、我々、まちづくりを所管している部署として、ある意味、機能的に、かつ柔軟に、個別の説明を含めまして、しっかりしていかなければいかんのかなというところはございます。
ただ、一方、区内のまちづくりの動向と、我々、地区計画という両輪の中でのまちづくりの中で、限られたスタッフ、職員数というところもございますけれども、そういったところを今後、ある意味、きめ細やかに対応していかなければいけないなというふうに思っているところでございます。
以上です。
○海老原委員
それぞれありがとうございます。
アスベストに関しましては、一般大気調査ということで、よく理解をいたしました。特に、アスベストの届け出から現地調査に入って指導、助言をすると。確かに、業者に聞いても、中央区は非常に厳しいんだという話は伺っていますので、そこは信頼をしているんです。
一方で、その調査についてですけれども、昨年の委員会でも、ほかの調査のところで、問題がないところをずっとやっていても仕方がないというか、それは問題がないまま続くんでしょうから、少し調査地点を変えるとか、問題があるところを変えてみてはいかがでしょうかというお話をさせていただいたかと思うんですけれども、今回のこちらの調査に関しましても、ある程度変えることができるのであれば、そこのところも検討していただければと思います。
そしてまた、まちづくり協議会について、まさに町会が抱えている問題そのもののところもあります。本当に一つ一つ個別でお互い、双方がわかり合うような形で進めていくしかないのかなというふうに私も感じておりますので、引き続き丁寧にやっていただきたいというふうに思います。
次の質問に移らせていただきます。
次は資料４と７についてですが、区立出雲橋際公衆便所の位置の変更についてであります。
こちらは、場所を見ますと、銀座七丁目ということで、いろいろな人が集い、そして来街者の方、外国の方も多く来られている場所なのかなというふうに推測するわけですけれども、そういった意味で、全体的に、今、銀座に人が集まってきていて、人口増、公衆便所の使い方、その他もろもろで、現状、中央区として把握していることがありましたら、お知らせ願えればと思います。
そしてまた、地区計画の改定について、少し中身の話になるわけですが、以前から、この場をかりましても、まちに調和する良質なホテルとは何なんだといった議論を深めてきたわけですが、なかなか深まらないというのが正直なところであります。
そこで、表に出てきてから数カ月の間、まちの反応、まさにまちづくり協議会のこの議事録にも載っているわけですが、検討する中で見えてきたものがあれば、確かにそれが新規の案として出てきているものがあるんだと思うんですけれども、もう少し詳しくお伝えをいただければと思います。
○溝口水とみどりの課長
私のほうから、出雲橋際公衆便所の地区全体の人口増に伴う利用状況ということです。
最近多く感じるのが、やはり来街者、観光客、特に外国人観光客の方が非常にふえましたので、そのような方たちの御利用が多いかと思っております。特に、その国々によりまして、トイレの利用の仕方というのが、例えばトイレットペーパー一つとっても、下水が完備していない国の方などは便器に流さずにごみ箱に捨てるというようなことで、当初はそのようなことも見られました。そのような中で、私どもは、絵でも示して、英語、中国語、韓国語で使い方をイラストでも示すような形で、大分周知も図られてきたのかなと感じております。また、最近、私どもは、公衆便所洋式化で、また女性のトイレのほうも清潔にということで心がけておりますので、近年は女性の方の御利用も多くなってきたのかなと感じているところでございます。
以上でございます。
○菅沼地域整備課長
まちに調和したという部分につきましては、今お話あったとおり、昨年の11月、12月のまちづくり協議会等でも、いわば抽象的な部分を含めての今後の検討というお話をしたところでございます。きょうの資料の中で都市整備部長から報告がありましたとおり、にぎわい施設、ホテルに付随して整備されるところの具体的な用途を挙げてございます。レストラン、フィットネスジム、ラウンジ、ロビー、ホール、宴会場、会議室、この部分につきましては、実際上、まちの反応という部分のお話もあろうかと思いますけれども、この間、我々は、実は、銀座に立地しているホテル事業者25社の方々が一堂に会する場をつくって、直近のホテルの動向のお話とか、あるいは今後、東京オリンピック・パラリンピックを迎える中での動向、さらにはその先の展望というところをホテル事業者の方々と意見交換の場を持たせていただきました。
その部分でいいますと、実際上、なかなか一くくりに言えない部分があるのは、ホテルというのは、御案内のとおり多様な形態がございます。詰め込みというような言われ方もするカプセルホテルとか、あるいは宿泊特化型と言われる、ビジネスとか宿泊観光客を中心としたホテル、そしてハイエンドという、かなりグレードの高いホテルがございますけれども、特にビジネス、宿泊特化型という中間の層を狙ったホテルに至っても、実際上、やはり外国人旅行客の方々については、日々体を動かすというところでの着目で、フィットネスジムとか、あるいは必然的に、夕食のみならず朝食をセットにしたレストラン運営というのは、ある種、必須というところがございますし、町会のほうからいただいているお言葉としましては、気軽にホテルに入っていってコーヒー一杯頼みながら談話するという部分も、まちとしての機能は必要だよねといったところも、声としていただいているところでございます。
いずれにしましても、この部分は、当然のことながら、容積の緩和という位置づけを有するものですから、そのあたりの用途をきちんと、今回、都市計画でどのように位置づけるのかということもあわせて、今後、継続して御意見等を頂戴してまいりたいというふうに考えているところでございます。
以上です。
○海老原委員
それぞれ御答弁ありがとうございます。
公衆トイレに関しまして、利用マナーはどんどん向上しているということで、何よりなわけですが、ただ、観光客の方々の利用がふえているという中での今回の変更なんですけれども、当然、和式を洋式にするというのは面積もとるというのは何となく想像はつくんですが、15平米から31平米、倍になって、そしてトイレの数が１個減ると。もちろん、だれでもトイレという大きな、法律で決まっているんでしょうかね、２メートルとか何かとるというのもあるんですが、全体減になる。これから古いトイレを改修していくという形になると、そういう意味で、常に利用者の利用が狭まっていくような形になってしまうのか、その辺についてお考えを聞かせていただければというふうに思います。
そしてまた、地区計画の改定についてですが、銀座で営業されている25社のホテルの方々と面談をして、いろいろな聞き取りをされているということで、直近のホテル動向、そして展望まで伺っているということなので、今の時点で余り言うことではないのかもしれませんが、新規で幾つか出てきている生活支援の施設だとか子育て支援施設であるとかは、確かに必要でもありますし、大切なんだろうというふうに思うんですが、子育て支援の施設を一夜限りのお客さんたちが往来するようなところに入れ込むとか、ベビーカーがそこのところに滞留するとか、そういった具体的なところはどうなんだろうなと。小さいお子さんなので、昼寝もするでしょうし、そういうところの一歩踏み込んだペルソナみたいなものをどこまで分析を、これからなんでしょうけれども、されているのかというのがお伺いしたいところです。
また、アトリウムですとか、ポケットパーク、アトリウムというのは内部公開空地というんでしょうか、広い屋根があってというところで、やはりここも昼間はほとんど人がいないわけです。先ほど地域整備課長からも御指摘がありましたけれども、町会の方々は高齢の方々が多いということで、お使いになる方はいらっしゃるかもしれませんけれども、そういった意味で、逆に、町会に入っていない人たちをどう取り込んでいくか、まちと結びつけていくのかというのも大切な視点なのかなと思うので、そこについての御意見を伺えればと思います。
また、ポケットパークで、小公園で誰でも入れますよというのは、多分余り人は入らないのではないのかなと思うんです。逆に、子供の遊び場とか、もうちょっと使い方を限定して、特にお子さんは運動するスペースもないということなので、屋上で遊ぶのが安全かどうかという問題などはあるとは思うんですけれども、今まで既存の組織の方々に聞いて施策を立てて、ただ、そこから漏れている人たちがいるといったところに関しての御見解をお聞かせ願えればと思います。
○溝口水とみどりの課長
私から、公衆便所の個数減についての考え方の説明をさせていただきます。
委員おっしゃるとおり、出雲橋際公衆便所につきましては、男子に限っては小便器２個から１個、また女子は大便器２個から１個と減っておるところでございます。こちらは、やはりどうしても面積の取り合いで、だれでもトイレの設置というところで大きさの基準が決まっていることから、限られた面積の中でこのような形となっております。
こちらにつきましては、この近辺に、ほかに元八通八橋際公衆便所、また元木挽橋際公衆便所がございまして、まず男子のほうなんですけれども、小便器が多少並ぶこともございますが、だれでもトイレ等で全体が賄えているかなということ、また女子のほうに限りましては、まず列になることはないというところが見られますので、こちらの出雲橋際につきましても、だれでもトイレも活用していく中では、並ぶことまではいかずに、皆さんに御利用いただける個数としては、とりあえずは賄えているのかなと考えておるところでございます。
以上です。
○菅沼地域整備課長
今回、委員御指摘にあったとおり、一つの着目点、ホテルというところにとどまらず、新規で子育て支援施設ですとか、高齢者施設といった公共的施設そのものに対しても容積の緩和に着目して、制度を一つ、案としてつくったところでございます。この部分は、実際上、そこにただ単に箱を、箱という言い方は表現があれですけれども、機能としてつくったときの、今、委員御指摘のあったベビーカー１つの置き場、あるいは自転車で来訪される場合、いろいろなケースを想定しながらの部分については、なかなか都市計画の枠組み一つで全て万全ですよというわけにはいきません。当然のことながら、私ども、敷地面積100平米以上の指導要綱というような要綱を、窓口対応、電話対応を含めた届け出の中で、そういった一つ一つのきめ細かな、一歩踏み込んだという表現をされましたけれども、そういった部分の着目で、私どもは事業者とうまくそこの計画上の配慮という話とか設計上の工夫というものを用いながら、一つ一つ個別の計画も見ていくべきだろうというふうに思っているところでございます。
また、アトリウム、公開空地等の部分についても、これまで継続して取り組んできた部分でございます。特に、今回、駅の周りあるいは区道と区道の交差点部においての公共的な広場をなるべくつくり、少しゆとりを持たせたまちの顔が、今、委員、ポケットパークという表現をされましたけれども、そういった小規模な広場であっても、我々からすると、そこが、例えば季節のいい時期では、お年寄りの方の休憩場所となったり、あるいは小さなお子様の遊び場となったりという部分があろうかと思います。実際、そこもハード、ソフト、いろいろな部分があろうかと思います。新規に中央区に転入される方々と、もともといらっしゃった方の交流の場となり得るようなソフトの話とか、あるいはまちとどのように結びつけていくのかという観点からすると、これは一つの都市計画という枠組みではなくて、第Ⅰゾーン、第Ⅱゾーン、第Ⅲゾーンの例えば祭りの場面一つ、あるいは小学校を核とした教育という場を使っての交流の場一つ、そういったところでの何か有機的な活用というところも、地元の方々と日々意見交換する中で、具体的なアイデアで、あそこの広場をつくってもらったおかげで、いろいろな人が交流するよといった声が聞かれるように、そのような形を我々は一つ一つ捉まえていかなければいけないなというふうに考えているところでございます。
以上です。
○海老原委員
それぞれに御答弁ありがとうございます。
公衆便所の考え方に関しましては、よく理解をしました。利用実績に基づいて、今後展開をしていくということで理解をいたしました。
そしてまた、地区計画の改定については、確かに、都市計画の枠組みではここまでしかというのは当然のことだろうというふうに思うわけですが、一方で、形となって、言葉となってあらわれるものですから、ぜひとも意見交換の相手をより充実してふやして、老若男女、そしてお勤めの方、そういった方からも御意見を頂戴して、よりよいものになるようにしていただければというふうに思います。
私の質問は以上で終わります。
○志村委員
では、最初は、月島三丁目北地区についてお聞きします。
まず、現在の時点での権利者数と同意者数、同意率をお知らせいただきたいと思います。
それから、先日、当該地区の地権者の方と準備組合の事務局の方との話し合いに、私と奥村議員が立ち会わせていただきました。そのとき、地権者の方が、なぜ59階建てなんですかという質問をしたんです。Ａ街区の最低限度容積率が420％ということで、420％でなくて、なぜ1,000％にするのかということを、区の見解としてお聞かせいただきたいと思います。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
月島三丁目北地区の権利者数、それから同意率についてでございます。
この北地区において、今、権利者数が142名おります。その中で同意率でございますが、区分所有者の建物がありますので、それを１つとしてカウントしておりますが、現在のところ、83.6％の同意率、同意書、同意数が出ているという状況でございます。
なぜ1,000％の計画をしているのかということでございますが、今回の月島三丁目北地区の市街地再開発事業とあわせて検討している再開発等促進区を定める地区計画の中で、今回の計画において、道路幅員等から出てくる容積率を上げられるマックスの規模も運用基準の中で横目で見ながら、今回の再開発の中でつくっていく施設、それから公開空地等、そういったことの空地換算によるボーナス、そういったものを合わせながら容積率の積み上げをしていって、今回、その中で市街地再開発事業としての概略のボリュームを出しているわけでございますが、そういったものとのバランスの中で、結果として1,000％を上限とする中での再開発事業をやっていこうということを検討しているというところでございます。
○志村委員
同意率は低いですけれども、なぜ1,000％なのか、なぜマックスなのか、その説明をしてください。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
なぜ1,000％なのかというところでございますが、先ほどの話の中でもありましたとおり、どれだけの公共貢献ができるのか、そういったところを足し合わせていって、容積率の1,000％というものが出てきているというところでございます。
○志村委員
上限が1,000％と出てきているけれども、なぜ1,000％なのか。59階まで建てるのかと。説明できないですよね。もし後で説明できるんだったら、はっきり言ってくださいよ。
準備組合の方は、事業費を賄うのに、補助金と保留床の処分金ですと説明したんですよ。それはそうかもしれない。しかし、なぜ1,000％なんですかという答えではないんですよ。事業については、収支はそうなっているけれども、1,000％にする理由というのではないんですよね。
そのときに、皆さんに準備組合の方が説明した数字は、その表の中で、事業費が855億円なんです。そして、補助金等が129億円、参加組合員負担金を含む保留床処分金が726億円と書いてあるんですよ。726億円というのは、大体１戸当たり7,260万円ですよね。さっき権利者数が142と言って、どれだけのあれかわからないけれども、160戸を引けば、これは1,120プラス40戸だから、1,160戸ですよね。1,000戸がディベロッパーのものになる。そのディベロッパーは、処分金として726億円を想定していると。ディベロッパーが保留床を売却した処分金726億円と補助金を足せば、事業費855億円になりますという説明だったんですよ。
私は、それを見て、えっと思いました。ちょっと違うんじゃないのと言ったら、私はうそを言っていませんなんて、むきになっていましたけれども、例えば区域面積がほぼ同等の1.5ヘクタールに近い1.7ヘクタール、勝どき駅前地区の勝どきビュータワーは、総事業費が約360億円です。北地区の事業費が855億円だから、北地区の42％の事業費です。区域面積が1.3倍、1.9ヘクタール、延べ床面積が大体1.1倍で、ほぼ北地区と同じ、勝どき五丁目の勝どきザ・タワーの事業費は695億円なんですよ。北地区の81％。さらに、区域面積が北地区の３倍の4.3ヘクタール、延べ床面積が北地区の2.6倍の38万3,000平米の勝どき六丁目、トウキョウ・タワーズ、２棟の超高層が建っている。この事業費は783億円なんですよ。北地区の92％。だから、比較をしても、この北地区の事業費が、なぜこれだけ高額になっていると権利者の皆さんに説明しているのか、なぜこの事業費が高額なのか、その理由をお聞かせください。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
市街地再開発事業の事業費は、さまざまな地区で確かにばらけています。個別性がございます。再開発の事業費については、建てる建物のボリューム、それから従前の方々の評価ですとか補償費ですとか、さまざまなものが含まれています。そういった意味でいうと、単純に敷地、地区の規模だけで、それに比例して事業費が高くなるということでもございませんし、どうしても市街地再開発事業を行っている時期みたいなものも影響しているというところはあるかと思っています。
今回の月島三丁目北地区の事業費は、今、バランスしているのが855億ということで準備組合から聞いているということでございますが、これも何か保留床の部分を恣意的に上げたり下げたりして出しているものではございません。今回係る整備の中でのバランスで、補助金についても、まだ区のほうで準備組合が出しているものが出せるかどうか約束しているものではございませんが、ある程度の今までの率で見てやっていると。その中で、差し引きとして必要となる保留床の処分金が726億という形で、結果として出ているということで理解しているものでございます。
○志村委員
個別の違いがあるというのであれば、北地区はどんなところが違うのか。もう進んでいるんだからね。議会に説明をしているということは、把握しているはずですから、ほかと何が違って、これだけ事業費の、地権者、権利者の皆さんに説明する数字として出しているのか。
収入の内訳は大体わかりますよ。１戸当たり7,000万円。僕は、以前の区計審で8,000万円と。億ションだから、１戸当たり8,000万円と言ったんだけれども、ここのディベロッパーは7,260万円と想定している。大体わかります。補助金というのが、ちょっとくせ者ですけれどもね。プラスアルファ129億円公的支援があるはずですけれども、それをいっても、例えば工事費が延べ床面積が同等の勝どきザ・タワーと同じぐらいの695億円になれば、工事費160億円が減るわけですよね、数字でいえば。となれば、保留床処分金160億円分、払わなくていいわけです。ディベロッパーがもらえるという仕組みがあるから、私は、この855億円の事業費の問題と収入の問題をしっかり知りたいということです。
工事の着工が平成34年度ということで、東京五輪からは２年後になります。工事費も下がってきているのではないかと思うんですけれども、この事業費855億円は昨年の４月の段階での説明での数字で、現在でもこの想定と金額は変わらないのか、事業費は855億円なのか、これを確認したい。
それから、予算立てです。収入の予算立てが正確なのか、これも確認したいんです。
そういうことで、事業費、収入の内訳の金額と割合を出していただきたい。
公的資金については、一般会計補助金が幾らで何％なのか。それから、公共施設管理者負担金が幾らで何％なのか。これは、いわゆる補助金というか、税金の部分ですね。それから、ディベロッパーが保留床を売却して、その中から組合に払うお金、保留床の処分金と参加組合負担金のそれぞれの金額と割合を出していただきたいと思います。
○吉田副区長
御疑問が出ると困りますけれども、単純に申し上げると、建築の坪単価が相当大きく変わっているということです。トウキョウ・タワーズがつくられたときの建築単価は、率直に申し上げますと、オフィスが例えば坪100万前後、そして住宅が坪大体70万とか60万のレベルの単価があった。現状は、オフィスのほうの建築の坪単価は150万になっている。住宅のほうでも100万を超すレベルになっているというところから、実際に事業費の部分について大きなぶれがあるということが実態でございます。
着工が、この先、オリンピック後であるにもかかわらず、その建築費について下がっていくのであろうから、そういう計算をすべきだという御主張かと思いますけれども、その部分について、とにかく事業者のほうとしては返事のしようがない。だから、ある意味で、現行の数字しかお答えにならないという状況の中で予算が組み上がっている、事業計画が組み上がっているのが実態でございます。
その辺のところを含めて、建築の工事単価がその時点でそれぞれの事業において幾らであったか、今日において単価が幾らであるかということの整理も含めて、資料を提出させていただきます。
○志村委員
はっきり答えていただきたいんですけれども、先ほどの一般会計補助金が幾らで、公共施設管理者負担金が幾らで、保留床処分金が幾らで、参加組合員負担金が幾らでという形で、予算要望調書を踏まえて、そういうことを出していただけるという確認でよろしいんでしょうか。
○松岡都市整備部長
副区長がお答えしましたように、委員のほうからいただきました補助金等々の資料について、今、工事費からの割合も含めてというふうに副区長が答えましたので、それも含めまして、正副委員長と御相談申し上げまして、資料として提出をしていきたいというふうに思います。
以上でございます。
○志村委員
それを確認するためにも、まず確認で、予算要望調書をいつ作成したのかとあわせて、これも資料として出していただきたいんですけれども、その点はいかがでしょう。
○松岡都市整備部長
申しわけありません。今の予算要望調書というのがわからないので、もう少し御説明いただければと思います。
○志村委員
自治体が国に補助金を報告するときに、こういう計画でやっている予算づけをやる、毎年出すはずなんですけれども、現時点ではいつ作成しているか。あれば、それを提出していただきたいということです。
○吉田副区長
どういう形でお出しできるかについては、いずれにしても正副委員長と御相談させていただきますけれども、予算の編成にかかわる私どもの要求、それに対する査定、そして国からの決定通知、そういう流れがあるわけですから、その流れについて、できるものについては調製をして提出するようにさせていただきます。
○志村委員
税金を投入しているわけですので、そこはオープンにして出していただきたいというふうに思います。
それから、先日の区計審で、１坪家主という話もありました。交換した部屋の面積を少し削って、新たにつくった部屋からの収入で維持管理費などを賄おうということですけれども、よく考えると、結局は、ディベロッパーの保留床はそのまま手をつけずに、権利者の方が権利変換した部屋を狭くするということになります。だから、この事業の中で、ディベロッパーの保留床処分金はそのままで、地権者は土地も取り上げられて、維持管理費の負担が大変だという人は部屋も狭くすると。これは本当に何か踏んだり蹴ったりだなというふうに思うんですけれども、この事態をどう考えるのか。これは当たり前なんだと考えるのか、それとも、これは何とかしなくてはと思っているのか、そのあたりの行政の考えはいかがでしょうか。
○吉田副区長
１坪、２坪家主については、率直に申し上げると、これは御希望になる方が選択するわけです。高齢になっていって、毎月、管理費と修繕積立金を払うのが結構負担になってくるかもしれないと。だから、そういう制度を選択するよという方が選択されるわけです。それを選択する仕組みをつくること自体が基本的に大事でございまして、私どももそういう選択をできる仕組みをつくったというふうに申し上げた。これを全然希望しない方もいらっしゃる。私は25坪、15階の東南でもらえるんだから、それは一切減らさずにいいよ、修繕積立金、管理費は現金で払うよという方もいらっしゃるわけです。そこは権利者の個々の選択で選んでいるわけですから、強制しているわけではない。
だから、今おっしゃるような、例えば今度はそれもディベロッパーから全部払わせろというお話もあるのかもしれないけれども、ディベロッパーは同じように、そこの床については修繕積立金と管理費を払っていますから、払ってもらっているというより、入居された方が払うわけですけれども、そういうふうに払っているわけです。そこで、それでは管理費、修繕積立金の問題も含めて、きちんとディベロッパーと対峙しろよという部分について言えば、露骨に言うと、ディベロッパーが買い取る保留床処分金の価格をより上げて、我々は地権者の方々の取り分が少しでも多くなるようにせめぎ合いをするのが前提でございます。ここにその仕組みを入れてくるというのではなくて、権利者の取得する床のそれぞれの単価を下げて、保留床処分金を上げるというところで勝負するのが再開発の基本的なシステムであります。
○志村委員
今の考えを聞くと、ディベロッパーだけが違うというふうに見えるんですよね。ディベロッパーも同じ組合員ということになれば、私の試算では、利益は100億とか、100億を超えるぐらいいく数字なんですよ。それは予算の状況と決算も見てですけれども、それを絶えず組合の中で権利者の人たちにオープンにして、ディベロッパーの保留床処分金がこれだけ入ると。組合にはこれだけ払うけれども、利益としてはこれだけ残るという中で、例えばファンドみたいなものをつくって、一つの事業の中で、今、賛成している人の中でも、住んでから家賃が発生する。今は家賃がないけれども、住んだら維持管理費、修繕積立金、大変だという不安は共通しているんですよ。だから、そういうものを組合の中で、ディベロッパーも同じ組合員として、もちろん営利企業だから、それはそれなりに保障しなくてはいけないけれども、これだけのあれだということでのファンドをやれば、それは希望する人だけではなくて、それこそ平等になる。そういうこともあると思います。そこを今やりとりしても、なかなか進みませんから、先ほどの収入の内訳、また事業費の推移などを見ながら、その可能性は追求していくべきだというふうに思います。
今、地区計画の改定がやられている中で、北地区のことにも関連するんですけれども、先ほど地域整備課長は、地区計画を、住み続けられる、より有効なものにしようという意思を込めたいと言うのであれば、これは私は幾つも異論はあるんですけれども、この地区計画の改定の時期を捉えて、木造家屋の、例えば共同建てかえを促進させるということができないのかなというふうに思うんです。
築地地区議事要旨のまちづくり協議会の２ページ、３ページに、これは商店で住居ではないですけれども、共同建てかえについてのいろいろな意見が出されております。商売している方たち、とりわけ場外の方とかを含めて、いろいろな要望というか、不安もあります。出されている、商業だけでない問題、地区計画の改定の中で、例えば資料７の地区計画の改定についての別紙の１ページ、右下の第Ⅲゾーンのところに、これは加筆ですよ。良質なまちを創造するために、木造家屋を共同建てかえする場合はこういうふうなことをするみたいな、そういうインセンティブを与えることも１つ考えられないかなというふうに思います。そういうことをぜひ考えていただきたいと思うんですけれども、その点についてはいかがでしょうか。
○菅沼地域整備課長
これは、常々私ども都市整備部、吉田副区長を含めましてのまちづくりの姿勢の中でお話ししていますとおり、特に狭小な敷地と申し上げますとあれですけれども、個々の建てかえをする際と、今、委員御指摘の二、三軒ないしは三、四軒での共同での建てかえ、決定的に違いますのは、廊下、階段といった共用部を複数の共同化をもって効率よくつくる、効率性を増すことによって、１部屋でも２部屋でも余計に使える有効なスペースが生まれる。それは、我々は、町方の方々も含めまして、常々お話をしているところでございます。
そこの部分に関して、例えばのお話でございますけれども、第Ⅲゾーンの良質な住環境をという着目は、我々はもちろん否定はしません。むしろ、それが発意的に、お隣の方々が、例えば急な階段を改善したい、あるいは建物そのものがもう老朽化している。二、三軒、三、四軒含めた共同での建てかえという部分についてのお問い合わせを含めまして、我々まちづくり所管部でございます地域整備課のほうで、きちんとそういったお声を受けながら、一緒になって考えるべきお話だと思ってございます。
また、一方で、そういったことに関する枠組みの部分に対するインセンティブの検討につきましては、我々はそこも全く検討していないということではなくて、例えば今回の地区計画でいう、路地にしか面しない住宅の部分についても、実態的には、緩和の部分については基本的にそのまま継続していくという考え方を持ってございます。そういったお住まいを引き続き持ちたいんだ、しかも、それは個別ではなくて共同化だということに関しては使える枠組みにはなってございますので、少しその辺は実際のお声を含めた形で対応していきたいなというふうに考えているところでございます。
以上です。
○志村委員
そういうものをぜひ進めるためにも、もちろん行政の皆さんは力がありますけれども、今の課題を解決していくために、ワーキンググループという形で、例えば専門家の方とか、また住んでいる方でもいろいろな意見を持っている方を含めて、どうやったら老朽した木造家屋を、市街地再開発事業に頼らない形で更新していけるか、良質なまちをつくっていけるのかということを検討する場も設置する必要があるのではないかなと思うんです。行政の皆さんが一生懸命やっているのもわかるんだけれども、いろいろな人といろいろな意見を交わしてつくり上げていく、そういう時に来ているのではないかと思うんですけれども、その必要性についてはいかがでしょうか。
○菅沼地域整備課長
もちろん、そういった機動的かつ有効な新たな組織体というアイデアを我々は否定するつもりはございませんけれども、一方で、これは大切な大切な資産そのものの建てかえの契機となる部分については、やはり前段として、権利者側の発意がまず発端になるだろうと。我々、当然、そこの受け皿をどう整備するかという話はございますけれども、今後の検討課題とさせていただきたいと思います。
○志村委員
今は行政とコンサルタント、大規模のコンサル、ゼネコンとか、いろいろな大きなコンサルタントが地権者の人たちにいろいろ話しかけているわけだから、草の根からのそういうことも必要ではないかというふうに思っている次第です。
以上で質問を終わります。
○染谷委員長
それでは、質疑の途中ではございますが、暫時休憩いたします。３時半に再開いたします。
（午後３時15分 休憩）
（午後３時30分 再開）
○染谷委員長
それでは、休憩前に引き続き委員会を再開いたします。
質問者の方。
○小坂委員
では、よろしくお願い申し上げます。
まず、12月の委員会で私もお願いしたところでありますけれども、水素パイプラインについて東京都が住民に対して行うという説明会におきまして、区の職員も２月３日の土曜日にもかかわらず、夜遅い時間に出席いただいて、一緒にその問題点を理解していただいたという点、非常に感謝申し上げます。水素パイプラインは、非常にまた問題もあるかもしれませんし、未来あるエネルギー源でありますので、今後とも検討いただければと思います。
では、始めさせていただきます。
まず、資料に関してですけれども、資料７の地区計画の改定に関して、念のために確認させてください。
別紙の９ページで、良質なホテルの計画の誘導において繊維品等問屋街を除外した理由は何か、教えてください。
また、別紙の10ページで、これは月島の絵が描かれているんですけれども、月島三丁目においては北地区がそのまま新たな地区計画で抜けているんですけれども、その理由も教えてください。
○菅沼地域整備課長
問屋街の部分につきましては、先ほどの委員の御質問にもお答えしましたけれども、現在、問屋街のデザイン会議、まちの方々の主導している会議体がございまして、区として、１月の段階で明確にそういった説明の場を求められ、かつ地元の要望として、ホテルの緩和は私どものまちにとっては、現状では必要ないといった意見が多く寄せられたところを受けた反映事項でございます。
また、月島の部分の地区計画の考え方につきましても、今回、月島三丁目北地区の都市計画を、ある種想定しまして、地区計画との整合を図るといったところでございます。
以上です。
○小坂委員
では、月島三丁目南地区も、整合性を図るなら、抜けるべきだと思うんですけれども、抜けていないのはなぜですか。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
月島三丁目南地区は、今回の改定にも入っている地区計画をそのまま活用して市街地再開発事業をやっているというところでございます。この地区計画と高度利用地区をあわせて指定して、再開発事業を実施しているという計画でございます。
○小坂委員
それぞれありがとうございます。
繊維品等問屋街では、ホテルは似つかわしくないということでありますので、そこからいえば、佃や月島においてもホテルのないまちでありますから、地元の要望があれば抜いていただけるような可能性があるということで理解いたします。
また、月島三丁目北地区が抜けているというところですけれども、このような考え方といいますか、結局、住民がふえることを抑制するという考え方の地区計画と、1,120戸なり70戸なりを建てようとする計画が相矛盾するから、このようなことをしているというふうな考え方だと思います。区がやっていることは、一方で人口回復はしたから、人口抑制をしようとしていて、にもかかわらず、北地区においては、そこを白抜きにして、1,170戸なり、人口を急激に増加させようとするという相矛盾した考え方を出してきているという点は非常に問題であって、やはり同じような考え方で、人口回復はもうなったのだから、北地区なり南地区も同様に、そこまでの大きな開発は要らないという考え方でいくのが、区としての考え方が統一しているかなと感じました。
次に進ませていただきますけれども、次の資料８の月島三丁目北地区のことに関連してです。
まず、ここに関しては北地区の準備組合の意見を反映しながらの提案かとは思うんですけれども、このような準備組合が確たる、ちゃんとしたものであるかというところの規約をきちんと確認したり、理事にどのような方々がおられるかということを確認したりして、このようなものを区が準備組合の提案を受けているというふうに、すごく当たり前ですけれども、そのようなことをきちんと確認しているのかどうか、教えてください。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
市街地再開発準備組合が定めている規約等というのは、設立のときにそれぞれの地区の準備組合のほうで定めております。それについて、もちろん区が作成をしているわけではないわけですが、こういった形で進めますということは、適宜相談を受けながらやっているというところでございます。
○小坂委員
ちょっとはっきりしないんですけれども、規約を確認した、また、理事は誰々であるということも確認したということでいいんでしょうか。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
それぞれについて確認をした上で、相談を受けているということでございます。
○小坂委員
では、きちんとした規約なり、理事が誰々であるかということを資料として提出していただきたいと思います。
次に進めさせていただきますけれども、まず月島三丁目北地区の問題におきましては、住民同士の話し合いが全く進展していないような中で、区がこのように都市計画を進めようとするような提案を出してきているという段階にあります。予定が、もう３月に原案説明会に入ろうとしている。まだまだ住民同士がこれから話し合いをしようとしている中にもかかわらず、このように拙速な提案を受け入れているというのは非常に理解しがたいところであります。
中央区まちづくり基本条例に基づく説明会が、平成29年11月に２回行われましたけれども、再度の説明会の開催を求める声もあったにもかかわらず、それが不要であるというふうに認識しているのかもしれませんが、そういう声もあって、十分に説明がなされていないんだから、もう一度ここにさかのぼって、同説明会も行わせる必要があるのではないかなと思われますけれども、その点に関して、ひとつお考えをお聞かせください。
また、そこの説明会でもありましたが、日影や風害の影響図をぜひとも準備組合から出してほしいという要望があったにもかかわらず、今まで出してこなかったんです。このような態度というのも非常に問題があります。出すべき資料はきちんと出していくというのが、住民からの求めに応じて、きちんと説明責任をしていくという準備組合のあり方だと思うんですけれども、それらも出しておりません。ただ、この段階になっておりますので、これに関しては、８月に月島三丁目南地区でも出していただきましたように、区のほうから日影なり風害なりの影響の資料をぜひとも出していただきたいと思います。
また、南地区と北地区が同時に行われてくるというところでは、日影の複合的な影響も、一度区のほうが算定すべきだと思われるんです。実際に見てみますと、リバーハウスなり、オーベルのマンションには２つの影が時間差でかかってくるんですよ。であれば、１個よりも２倍に日影被害が大きくなります。そのようなことを区はきちんと認識しながら、このような超高層の計画を受け入れていく必要があると思います。このあたりの日影被害の影響図、風害の影響図、また複合の日影被害の影響図などを出していただきたいと考えますけれども、いかがでしょうか。
○松岡都市整備部長
最初にいただきました資料要求の件でございますけれども、準備組合の規約、また理事の名簿というものは区のほうで管理をしているものではございませんので、準備組合なりの了解が必要であろうというふうに考えてございます。準備組合にその旨お願いをしてみますが、また理事会の承認だとか何とか、多少時間がかかるかもしれません。また正副委員長と御相談しながら、考えていきたいと思います。
以上でございます。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
まちづくり基本条例に基づく事業者からの事業説明会、11月にあったもので、再度開催をという意見があったという話は準備組合のほうからも伺っているところでございます。
区の考えはということでございますが、準備組合のほうでは、再度開催をするということよりも、周辺のマンションですとか、そのときに質問のあった方々への個別対応ですとか、そういった形で、かなり密度濃く対応しているということで報告を聞いているところでございます。任意の会からの説明会の申し入れについても、それについて対応して質疑に応じているといった内容も聞いておりまして、区としては、そういった形でさまざまな場面場面で準備組合のほうが対応しているというふうに認識しておるところでございます。
それから、南地区と北地区の日影の複合のときの影響はという話、そういったものがあるのかという話でございます。今回の北地区、それから先日の審議会にかけた南地区の等時間日影図を区のほうでも確認をしているところでございますが、こちらは両地区の等時間日影のほうが、３時間ですとか、４時間ですとか、問題になる時間帯のところはかぶっていないというところを確認しておりまして、複合日影について何か今回の２地区で特別な影響が出るというふうなところはないというふうに認識しているところでございます。
以上です。
○小坂委員
では、複合日影があるかどうかは、お互いもう一度検証しましょう。私はあると思っています。
日影図なり風害の資料をぜひともこの委員会にも、単独でも構いません。出していただきたいと思いますし、また、念のための確認で、以前からもお願いしておりますけれども、この事業が都市再開発法３条の第一種市街地再開発施行区域の区域要件の４要件に適合することを示す資料を、南地区でも出していただきましたけれども、こういう時点ですので、北地区においても、それらの資料を出していただきたいと思います。
あと、同意率についても、83.6％とおっしゃいましたけれども、この辺に関しても、きちんと資料として、現時点において、たったの８割ということでありますので、どういうふうな割合で、すなわち借地人、土地所有者はどれだけの方々がおられて、今、それぞれがどれだけ同意しているのかという明細も含めた同意率の資料を出していただきたい。それら資料を出していただければありがたいと考えますので、その辺、お願いしたく考えます。
また、規約なり理事の名簿に関しては、栗村副参事はきちんと確認したと明言したんですよ。ということは、区政を考える上に当たっての公有する文書として存在したということですから、これは情報公開請求の対象にもきちんとなるわけであって、出せると思いますので、それはそれで出していただければと思います。出せないのであれば、その理由をと思いますが、規約と理事に関してはわかりましたので、それ以外の資料を出していただけるかどうか、教えてください。
○松岡都市整備部長
３点の資料要求をいただきました。日影と風環境についての資料から、都市再開発法３条要件についての資料、それから同意率についての資料ということでございます。正副委員長と御相談いたしながら、対応させていただきたいと思います。
以上でございます。
○小坂委員
北地区に関しては、新年度予算がついております。これの財源としては、密集市街地総合防災事業費国庫補助金が２分の１入ることになっております。そのためには、月島地区密集市街地総合防災協議会において、まず総合防災協議の計画に定められなければならないという形で補助金を持っていくことになりますけれども、今回はその協議をいつ開催し、それが公開なのかどうか教えてください。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
密集市街地総合防災事業の協議会、補助事業者を集めた協議会でございますが、開催を３月に予定しております。メンバーについては、中央区、それから補助事業者となり得る準備組合等に限っておりますので、公開する会議という形では考えておりません。
○小坂委員
南地区では時間がなかったようですけれども、今回は持ち回りなどはしない予定ですよね。いかがですか。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
協議会については、開催する予定にしております。
○小坂委員
では、この計画においては、区道を一部廃止するなりということがありますけれども、これは緊急車両が通過するときに問題になるし、日常の区民、住民の利便性でも非常に問題になります。これらは準備組合だけの意見ではなくて、周辺住民のきちんとした同意のもと、廃止していかなければならないと思われますけれども、住民の合意を得ようとしたのか。このような廃道は、私は、道路というものを考えた場合は、道路法にも反するような廃止のあり方ではないかなというふうにも考えます。
もう一方で、今まで一方通行だったものを対面通行にするということになりますよね。そこからすると、やはり交通事故も起こるようになると思います。区道821号線のことですけれども、このあたりの住民の合意形成はどうなのか。
また、児童遊園も再開発のために利用されることになりますけれども、児童遊園は全ての子供たちのものでありますので、一準備組合だけの意見でこのように変えていってよいのかどうか。不服を申し立てたい場合に、どのような不服の申し立ての仕方があるのか、教えてください。
○三留道路課長
私のほうからは、区道の改廃についての御質問にお答えいたします。
道路の廃道につきましては、委員御指摘ありましたように、緊急車両等、通過する交通がございますが、今回廃道する道路につきましては、5.45メートルの生活道路でございます。そちらが廃道されて通行できなくなっても、その先の地域の皆さんのところに行く動線というのは、道路上は確保されております。交通弱者が、今まで要は歩行者が通れていたものが遠回りをしなければいけないことに関しましては、歩行通路なりで補完をしてございます。
それから、一方通行が相互通行というお話もございますが、こちらの図面のほうに書いてあります左側下の１街区に既存の建物がございます。こちらに面している道路を廃止してしまいますと、既存の建物が既存不適格になりますので、できない。それから、行きどまり道路に関して、ではどのように管理をしていくのかということに関しましては、道路管理者、交通管理者と協議をした結果、こういうような形になっておりますので、道路法の趣旨に反するとは思ってございません。
以上でございます。
○溝口水とみどりの課長
私のほうからは、児童遊園についてお答えさせていただきます。
児童遊園は、委員おっしゃるとおり、子供にとっての遊び場となっておりますので、この開発の中で、私どもも現在のものよりさらに児童にとっても区民の皆さんにとっても、いい公園になるようにということで、現在、協議を進めているところでございます。よりよいものをつくっていくということで、やっております。
以上です。
○栗村副参事（都市計画事業・特命担当）
それぞれ、道路の廃道ですとか、児童遊園を今回直していくわけですが、それについての合意形成という御質問でございましたが、合意形成を住民ととっていくというところよりも、今回は道路として、きちんと代替の動線がとれるのかですとか、そういったところの機能改善、それから児童遊園についても、今回の市街地再開発事業で隅田川沿いのスーパー堤防化にあわせて、公園部分の位置を２階部分に上げていくと。市街地再開発事業の中で、２階の部分に広い児童が遊べる広場をつくるといった形で、きちんと機能が保全されていくというものを確認しながら、現在、検討を進めているところでございまして、それについて一つ一つ合意形成をとるというものではないというふうに考えております。
○小坂委員
あと、都市計画原案の説明会において、住民説明会の時間がすごく短く行われてきております。これを８時までとかいうのではなくて、区民館なり区民センターを借りた場合は、９時45分ぐらいまではできるわけですから、長い時間、質疑応答をしていただくようにお願いしたいと思うんですけれども、そのあたりの対応、住民説明会の対応について、お願いします。
○松岡都市整備部長
説明会の長さにつきましては、今、御要望を承りましたが、区の事務局のほうでその辺は決めさせていただきたいというふうに思っております。御要望は承りました。
以上でございます。
○小坂委員
大変問題意識を持っている方々が多くいらっしゃいますので、十分な質疑時間をとっていただけますようにお願いしたく考えます。
ここでの質問は終わります。
○山本委員
私からは、資料６、まちづくり協議会の報告と、資料７、地区計画の改定についてお伺いしてまいりたいと思います。主に４点ほどお伺いします。
昨年末、12地区に対して９回にわたり、地区計画の改定についての説明がございました。そして、ことしもこれから晴海地区を除く12地区に対して、まちづくり協議会を開催する予定です。
そこで、まず２回目のまちづくり協議会についてお伺いします。
12地区のまちづくり協議会の議題に、また地区計画の改定についてが上がっています。２回目は、具体案として資料７を提示し、地域の意向を確認するということでした。地域の意向を確認することは非常に大切なことだと思います。ただ、まちづくり協議会に出席している地域の方は、非常に高齢の方が多いように感じております。地区計画の変更は将来のまちづくりについて考えるものであり、例えば町会の青年部など、次の地域の社会を担う方々の参加を促す、または呼びかけるといったことは考えていらっしゃらないのか、お聞かせください。
２点目に、ホテルの供給量と需要について伺います。
地区計画の改定の目的は、３つございます。まず、１つ目が住宅の容積率の緩和を廃止することにより、住宅開発を抑制すること、２つ目に、商業・生活関連施設を誘導し、快適な都心居住環境をつくること、３点目に、ホテルの容積率を緩和し、誘導することによって、産業としての観光都市を目指すことです。１点目、２点目に関しては、非常によく理解できます。住宅開発にブレーキをかけるための住宅の容積率の緩和を廃止することと、不足している飲食店、商店、保育所、またクリニックなどの生活関連施設を誘導し、快適でにぎわいのあるまちづくりを目指すことは必要不可欠なことと感じています。しかし、ホテルの容積率を緩和することは本当に必要なのかという疑問がございます。増加する訪日外国人観光客や東京オリンピック・パラリンピック大会に向けて、受け入れ施設が不足していることは認識しています。しかし、供給量よりも需要が高いということは、ホテル業界にとっては非常にビジネスチャンスであります。あえてホテルの容積率を緩和しなくても、ホテルは参入してくるのではないか。建設すると考えますが、その辺のお考えについてお聞かせください。
３点目に、民泊との関係です。民泊との関係でいえば、ホテルを誘導すれば、民泊がなくなる、あるいは抑制されるわけではございません。特に、中央区は一定規模の良好・良質なホテルを誘導しようとしており、顧客層やニーズが異なると考えますが、その辺に対する御見解を伺います。
最後、４点目に、そもそも論です。ホテルの容積率の緩和ありきで決定しているかのごとく進んでおりますが、それは中央区のまちづくりに欠くことのできないものなのか、確認をさせてください。まちづくり協議会の議事要旨に上がっているような住民の声は、どの程度今後反映されるのか、反映していこうと考えているのか、お聞かせください。
○菅沼地域整備課長
質問を４点いただきまして、順次お答えいたします。
将来のまちづくりの部分について、地元の意向というのは、当然、これからまちづくり協議会を含めて、御意見を聴取していく、説明していくというところでございますけれども、例えばのお話で委員御指摘のあった、町会の若手の方々の取り込みの話の部分については、実際上、まちづくり協議会というのは地域を代表する方々という構成員を含めた形で、今、まちづくり協議会の適切な運営に努めているところでございます。ただし、全くそういった声を反映していない、聞かないということではなくて、前委員の御質問にもお答えしましたけれども、各町会のニーズあるいは町会のほうに来て直接説明してくれといった声もいただいている部分がございますので、そういった機会を捉まえながら、地域の意向の把握、確認をしていきたいというのが私どもの今、実際のお話でございます。
２番目のホテルの需要と供給の部分でございます。
この部分の予測は、委員御指摘のあった部分で、あえてホテルの用途に着目した緩和をしなくとも、必然的にホテルの供給量は伸びていく。これは、誤解をおそれず言いますと、私どももそう思っています。ただし、実際、都心部におけるホテルという話は、単にホテルという宿泊機能をふやす施策ではなくて、先ほど前委員も御質問のあった、まちに調和したり、あるいは１客室というところに着目しながら、地域に溶け込むホテル計画ということを、きちんと我々は容積上の評価として、機能として集積させていきたいといったところが我々の一つの狙いであります。それから、もう一つ、いろいろなホテルというところの着目のみならず、さまざまな国内外からの観光客を本区に受け入れする際の受け皿としての、もちろんホテルはそうですけれども、それは、言うなれば、観光行政そのものとホテルが有機的につながってという部分でいうと、例えば観光案内所といった案内ガイド機能をどのようにするのか、そういったハード、あるいは人との交流を含めた形で、どのように中央区の魅力を発信していくのかといったことは、あえてホテルということの着目点のみならず、これから私ども中央区として、観光ということをきちんと、いま一度育成、発展させていくべきという着目点がしんにあるという考え方でございます。
３点目、民泊との関係でございます。
実際上、おっしゃるとおり、ホテルのニーズと民泊のニーズは必ずしも合致しない。それは私どもも同じ認識でございます。一方で、今、福祉保健部が検討を進めてございます新たな民泊に関する条例というところもございまして、そこはきちんと我々はすみ分けをしていくべき話でございまして、ホテルをつくるから民泊が抑制されるという安易な考え方ではなくて、そこは区として、一つ一つ、まちづくりという観点も含めましての施策を打っていくべきだろうという概念でございます。
最後、４点目、そもそもの話の部分がございました。
ホテルを欠くことができないのかというのは、先ほどの２点目の話の部分でございますけれども、観光という産業に着目した形で、我々都心部に良質なホテル計画の誘導をきちんと図っていきたい。そこの部分をそもそもの出発点としているといったところでございます。
以上でございます。
○山本委員
それぞれ御答弁ありがとうございます。
２点目に関して、少しお話をさせていただきたいと思います。
ホテルの容積率の緩和に関しては、容積率を緩和することによって付加価値を生んでいこうということだと思います。そうしますと、今回、ホテルの容積率の緩和条件として、商業施設、また生活利便施設などを誘致する、それをセットとして考えているわけですが、そこの着目点からすると、観光の視点が少し抜けているのではないかなと感じています。確かに、にぎわい施設というのは、レストランとかラウンジとかジムとかというホテル内の施設として整備するということなんですけれども、観光産業には必ずしも一致しないと感じています。ホテルを活用する人、または少し近隣の人が使うかもしれませんけれども、今後、観光産業のイノベーションが必要なのではないかと感じております。今後も、この件については、引き続き質問をさせていただきたいと思います。
以上です。
○染谷委員長
それでは、理事者報告に対する質疑は終了いたします。
議題、環境保全及び建設行政の調査について質問のある方。
○小坂委員
月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業に関連して質問させていただきます。
まず、２月１日に都市計画審議会が開催されましたけれども、非常に重大な瑕疵があって、再度開催しなくてはならないのではないかと考えるところであります。それに関して質問していきます。
まず１点目は、委員に配付されるべき総事業費なり社会的インフラに係る負荷なり、それらのものが一切出されずに、この事業を認めてくれというふうな提案の仕方を中央区はしております。まず、それら資料を出さなかったということの事実確認をさせてください。
それと、もう一つは、個別利用区制度が検討できるにもかかわらず、検討できないというふうに地域整備課長がおっしゃいましたけれども、検討できると思われますが、それに関して教えてください。
○菅沼地域整備課長
月島三丁目南地区にかかわらずの話として、前提として答弁させていただきたいんですけれども、これまで都市計画審議会においての個別都市計画案件について、総事業費を出したことは一切ございません。総事業費を出すことによって、都市計画審議会そのものの審議が揺らぐというお尋ねのほうが、私どもは、ちょっと理解できません。実際上、総事業費というところは、もちろん大事な大事な資産保全に直結するお金の話でございますので、そこは別に無視するということではなくて、都市計画としての審議をする場でございますので、委員の言われた、出されるべきということからすると、我々からすると、出す必要はないというふうに思ってございます。
それから、個別利用区の審議の部分については、私が答弁したのではなくて、栗村副参事が答弁したんだと思いますけれども、実際上の制度がまだ浅くてというところでのお話の中で、個別利用区を南地区で検討していないという旨の答弁をしたというふうに記憶してございます。
以上です。
○小坂委員
何というか、残念ですよね。社長でも何でも、大きな事業をするときに、これは大体どれだけかかりますとかいうことから入っていくのが、社会一般、社会通念上、示されるべきものだと思いますし、また、この委員会でも議論できたように、事業費に関して、北地区に関してはきちんと議論ができたわけですよ。かみ合ったわけですよ。それを、北地区では事業費を出せるのに、南地区では出せないとか、そのような言いわけはなしにしていただきたく、それを出していなかったという事実だけ、とりあえず確認させていただければと思います。これを出さないというのは、今までの都市計画審議会の全ての内容がおかしかったというふうになりますけれども、そこまでさかのぼる必要は、あるかもしれませんが、とりあえず南地区においては出されていなかったということで、これは大きな瑕疵だと思っております。
また、個別利用区制度も、平成28年９月から施行されている法律でありますから、それを検討しなかったというのは、大変区の怠慢であると思われます。これを利用することによって事業費を抑えることができるんですよ。それによって、前委員もおっしゃっていましたけれども、負担部分が、地権者の方々が負担する部分なり、修繕積立金なりを低く抑えることができるんです。だから、検討すべき内容なのに、検討しなかったというのは非常に残念であります。
３つ目の瑕疵に関しましては、吉田副区長がおっしゃったんですけれども、最後の採決の手前に、実は、この再開発は不幸な出来事がありまして、当初、協議会でも地権者と借家人が一緒に参加していましたが、話が進むうちに、地権者と借家人同士でお互いの意見が対立。ある借家人が理事になりたいと言い出したので、これでは話が進まないということで、参加者は地権者のみという経緯があったというふうなことを副区長は答弁されました。
そのような事実はないんですよ。ないにもかかわらず、このように出してきている。非常におかしなことですし、これは不要な対立を、借家人、これから一緒に事業をしていかなければならない地権者、借家人、近隣住民が一緒に力を合わせなければならないのに、借家人がかき回しているような印象を与えるというふうな虚偽の答弁、なおかつ、採決前の答弁で印象操作を行っております。このようなことを最後にするというのは非常におかしなことですし、このような事実はないわけですし、借家人がそのようなことで迷惑をかけたというふうなことは、ある意味、名誉棄損であります。であれば、この事実はないわけですから、この場で副区長には謝罪していただきたいし、施行区域内の全ての方々に訂正文を出していただきたいと考えますが、いかがですか。
○吉田副区長
私は、その審議会において、不幸な事態から始まっているということを申し上げた。不幸な事態と、私としては、大変控え目な表現をさせていただきました。私は、不幸な事態と申し上げたのであって、事の善悪を申し上げていない。最初は、借家人さんも皆さんも一緒に話し合いをしていたんだけれども、そういう中で、組合員にしろだ、理事にしろだという話があって、そういう部分について亀裂が生じて、一緒に話し合う余地がなくなったという事実は動かせない。私は、その客観的な事実をお話ししたのであって、そのことがいいことであるか、悪いことであるかということは一切申し上げていない。
その上で、名誉棄損云々というようなお話もありましたけれども、私は固有名詞は挙げていない。誰がそういうことをしたかとかということは、固有名詞を私は公式の場で言っていない。私は、非公式ではかなり危ない発言をする男ですけれども、そういうところで固有名詞を言っておりません。何が名誉棄損なのかどうか、そういうことを、例えば印象操作だとか何とかということは、政治的なスローガンでおっしゃることについては幾らでも耐えますけれども、私は客観的な事実として申し上げたこと、そして事の善悪を価値論として持ち出していないということ、固有名詞を持ち出しておりませんから、その部分を印象操作だ何だと言うこと自体、私の固有名詞を挙げておっしゃること自身が、むしろ名誉毀損ではないか、そういうふうに思います。
○小坂委員
副区長は副区長という立場があるわけであって、事実、ないものを生み出さないでくださいよ。借家人が理事になりたいというふうなことを言い出したことは、一切誰もないですよ。あるなら、その事実を証明してください。
○吉田副区長
私は、もともとこの件について、実態的な流れを全部承知しております。そういう中で、公式、非公式にいろいろな発言、いろいろな活動が行われていることを、ある程度報告で聞いております。そういう流れの中で、少なくとも組合員になりたいとか、非公式の場でそういう話があったということは、我々としては十分承知しております。それを私が、ただ、その件については、そういうことについて、いい悪いを私は申し上げていないと申し上げている。私は、その部分については、そういうことだから、不幸な話のスタートになりましたと申し上げている。いいですか。
○小坂委員
それは、社会通念上、不幸な事態を生んだのが借家人であれば、それは受け取るのは誰かですから、意図したかどうかはわかりませんけれども、それは名誉棄損に当たると思います。
以上で終わります。
○中嶋委員
今の発言で、２月１日に出ていない方もいるんですよ。もちろん、議題ですから、いいんですけれども、私は動議を出して、この問題はやはりきちんとしなければいけない問題だと考えておりますので、その辺を諮っていただきたいと思います。
〔「賛成」と呼ぶ者あり〕
○染谷委員長
ただいまの動議について、賛成の方は……
○志村委員
ちょっと待ってください。考える時間をください。意味はどういう意味なのか、今の動議をもう一度説明してください。
○中嶋委員
やはり一回この問題を整理するべきだと思うんですよ。休憩を入れて、今、賛成というお声もかかりましたので、この件はやはり議題としてきちんと取り上げてやっていただきたい。このままいくと、再開発というのが31カ所かかっているわけですよ。ほかにも取り組みがあるわけですね。この問題だけではないと思うんですよ。全体に波及してきますので、ですから、さっき課長もいい答弁をしたと思うんですが、そういうものもありますので、一度動議を出して、休憩を入れて、きちんとやっていただきたいと私は考えております。
○小坂委員
動議をとってして話し合うのはいいと思うんです。何を話し合うためにするかということを明らかにするべきだと思うんですけれども、大変大事な点でありますし、これは日を改めて、何を話し合うかを決めた上で、日を改めて、資料証拠をきちんとそろえて、都市計画審議会の録音テープで副区長が何をおっしゃったかという電磁的記録はあるわけですから、それを聞きながら、傍聴されてきた方の、まちの方々もきちんと呼んで、やりましょうよ。副区長は、名誉棄損なりのことを言ったわけですから、これはやはり、私も話し合うことは賛成でありますけれども、資料をきちんと集め、また傍聴者にもきちんとお伝えした上で開くべきだと思います。
○中嶋委員
今私が言っていることは、休憩動議を入れろということなんですよ。それを入れて、それから議論してもらいたいと思うんですけれども、どうでしょうか。
○染谷委員長
委員会の審議は途中でございますが、動議の申し出がありますので、休憩いたします。再開は後ほど御連絡いたします。
休憩いたします。
（午後４時13分 休憩）
（午後５時49分 再開）
○染谷委員長
休憩前に引き続き委員会を再開いたします。
先ほど動議が提出され、休憩いたしました。
委員会での質疑中、虚偽の答弁をしたとの発言がなされたことに対して、代表者会において小坂委員に謝罪と撤回を求めましたが、小坂委員は謝罪と撤回を認めませんでした。
ここで、委員長権限で申し上げます。今後、虚偽答弁の文言を使用しないよう、委員の皆様にこの場で注意いたします。
議題、環境保全及び建設行政の調査について、継続審査ということでよろしいでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○染谷委員長
さよう取り扱わせていただきます。
第一回区議会定例会における委員長報告の取り扱いについて、正副委員長一任ということでよろしいでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○染谷委員長
さよう取り扱わせていただきます。
それでは、環境建設委員会を閉会いたします。
お疲れさまでございました。
（午後５時50分 閉会）
お問い合わせ先：区議会議会局調査係
電話：03-3546-5559