平成28年 企画総務委員会(9月28日)
1．開会日時
平成28年9月28日（水）
午後1時30分 開会
午後1時52分 閉会
2．開会場所
第一委員会室
3．出席者
（8人）
委員長 鈴木 久雄
副委員長 奥村 暁子
委員 中嶋 ひろあき
委員 木村 克一
委員 海老原 崇智
委員 墨谷 浩一
委員 森谷 歩美
委員 青木 かの
4．欠席者
（1人）
議長 押田 まり子
5．出席説明員
（10人）
齊藤副区長
平林企画部長
濱田企画財政課長
御郷副参事（都心再生・計画担当）
田中総務部長
吉原総務課長
春貴職員課長
佐野経理課長
林防災危機管理室長
俣野防災課長
6．議会局職員
田野議会局長
荻原議事係長
鎌田書記
桝谷書記
6．議題
- (１)議案第62号 中央区行政委員会の委員並びに監査委員の報酬及び費用弁償に関する条例の一部を改正する条例
- (２)議案第67号 新島橋架替工事（第四期）請負契約
- (３)議案第68号 建物の購入について
（午後１時30分 開会）
○鈴木委員長
ただいまより企画総務委員会を開会いたします。
初めに、本日、議長並びに区長は、公務のため欠席いたします。
また、議案の関係で経理課長が出席しますので、あわせて御了承願います。
去る９月26日の本会議におきまして本委員会に付託された議案の決定に当たり、その内容を十分に審査する必要があるとして、本日、開会いたした次第であります。本委員会の運営につきましては、委員各位の特段の御理解と御協力をいただきますよう、何とぞよろしくお願い申し上げます。
審査方法について申し上げます。付託された各議案について一括して説明を受け、一括して質疑を行い、質疑終了後、それぞれの議案を別々に起立採決によりお諮りするということでよろしいでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○鈴木委員長
そのように取り扱わせていただきます。
それでは、理事者の説明をお願いいたします。
○田中総務部長
１ 議案第62号 中央区行政委員会の委員並びに監査委員の報酬及び費用弁償に関する条例の一部を改正する条例（資料１）
２ 議案第67号 新島橋架替工事（第四期）請負契約
３ 議案第68号 建物の購入について
以上３件報告
○鈴木委員長
御苦労さまでございました。
ここで、発言の時間制について申し上げます。発言の時間制につきましては、通常の委員会での例によりますが、採決に係る時間10分を考慮し、各会派の持ち時間を算出することといたします。ただいまの時刻は午後１時33分です。したがいまして、自民党60分、公明党30分、日本共産党30分、中央区民クラブ30分、改革２０２０、30分となりますので、よろしくお願いいたします。
それでは、理事者の説明に対する質疑を行います。
質問者の発言を願います。
副委員長は委員席にお移りください。
○奥村委員
では、議案第68号の建物の購入について、湊二丁目認知症高齢者グループホームの関係についてお聞きします。
福祉保健委員会、そして子ども子育て・高齢者対策特別委員会で出されている資料によりますと、建物の購入部分の延べ床面積が1,152.55平米、建物の購入予定価格は10億2,816万円で、うち消費税が7,616万円、土地代が６億900万円となっています。建物の購入予定価格には内装費が含まれていると思いますが、内装費が幾らであるのか確認をさせていただきたいと思います。
○佐野経理課長
建物の内装費の価格でございますが、内装費につきましては、建物購入費のうち、税抜きで３億8,500万円という形になります。
以上でございます。
○奥村委員
区の建物の購入価格が妥当な金額なのかどうか判断するには、湊二丁目の区画整理事業、再開発事業の計画全体での保留床の価格と区の購入額を比較する必要があると考えます。区の購入予定価格の10億2,816万円という金額は、どう算出したのかという点を確認させていただきたいと思います。
○佐野経理課長
区の建物の購入予定金額は10億2,816万円ですけれども、こちらにつきましては、内装費は後からということでございますが、こちらの建設事業者から再開発組合を通して見積もりをとった金額でございます。そして、建物と土地の購入金額につきましては、平成26年４月１日を基準日として、組合のほうで不動産の鑑定評価を行いまして、それの提示額に基づくものでございます。この価格につきましては、区のほうでも別に鑑定をかけておりまして、組合の評価額の妥当性につきましては確認をしているところでございます。
また、当初の保留床の価格でございますけれども、これは時点が違いますので、単純に比較はできないんですが、組合が発足したのが平成24年12月でございまして、このときの定款の記載事項から、保留床を取得する参加組合員の負担金と保留床の床面積、これは主に住宅部分ということになりますけれども、これを単純に割って計算しますと、１平米当たり72万4,000円ということになります。区の購入価格を同じような形で計算しますと、消費税抜きで102万円ということで、多少割高にはなってございますが、評価の基準日自体が違って、１年以上開きがあるということですので、単純には比較できないものというふうには考えてございます。
以上でございます。
○奥村委員
区の予定価格の算出については、再開発組合のほうの鑑定と区の鑑定とあるということなんですが、それぞれ鑑定した金額が幾らであったのか、平米単価でお答えいただきたいと思います。
それと、鑑定の時期が、区の購入価格の算定の基準となっているのが平成26年に対して、保留床の価格は最初に再開発組合が設立されて事業認可がおりた時点ということだと思いますけれども、そのときの価格が72万4,000円ということで、金額として30万円近くの差があるかと思います。今回、平米当たりの単価が当初の72万4,000円の３割、４割増しの金額、102万円で購入するということですが、この間、建設費の高騰等があっても、その部分に対しては国からの補助金が追加で入っていると思うんですけれども、その部分でこの差額分はペイできると考えるんですけれども、なぜそうならないのか、補助金が入った上でも、これだけ差が出てしまうのはなぜなのかという点がもしおわかりになれば、お答えいただきたいと思います。
○佐野経理課長
組合鑑定と区の鑑定、それぞれの平米単価ということでございますけれども、組合鑑定イコール今回の購入額でございますので、組合鑑定の平米単価は102万円ということになります。
また、区の鑑定ですけれども、こちらは組合の鑑定よりも約５％低かったということでございます。
それと、今回、なぜ30万円近く平米単価の開きがあるかということでございますけれども、先ほど申し上げたように、算定をする基準日が違うということと、組合のほうの算定では、今回、再開発事業ということでございますので、土地代の算定に当たりまして、土地の原価に土地の補償費とか、あるいは建物解体費、そういった必要経費が加算されているということもありまして、その分、高くなっているということもあるかと思っております。
以上でございます。
○奥村委員
再開発組合のほうの鑑定額よりも５％程度、区の鑑定のほうが安く出たということだと確認させていただきます。
国の補助金がやはり出ているので、その差額の分については、そこで補えると私は思うんですけれども、算定日が１年程度違うといっても、なぜ４割増しの金額で買わなければならないのか、その点については、これから再開発の事業計画の中で、この公共施設というのがどういう位置づけであるのかということも含めて、やはりきちんと考え直していかなくてはいけない部分もあるのではないかと思います。
この事業の計画は、一般の権利者の方が54人、ライオンズマンションの権利者の方が55人で、権利者が合計で109人ということだと思います。マンション戸数の全体でいえば、Ａ街区が約400戸、Ｂ街区が419戸、Ｃ街区、これは区の公共施設が入る建物ですけれども、ここも30戸のマンションがあるということで、計約850戸のマンションになる。そう考えると、850戸の中で十分にディベロッパーが利益を得られるものだと思いますし、やはりその利益の中で、きちんと事業運営をさせていかなくてはいけないと思います。しかし、今、マンション価格も高どまりしていると思いますけれども、今回のように自治体が再開発事業で新しくできた建物の中に公共施設を入れなければ、ディベロッパーの事業自体が進まないという事態が今後進んでいくと考えています。ディベロッパーの事業の運営を支えるために、区が何か公共施設を入れたりして、ディベロッパーの事業を買い支えしていくようなことがあると、私はこれはやはり問題だと思うんです。そのために相場よりも高い金額で区が購入せざるを得ないとなれば、購入する原資というのは区民が払う税金ですから、そういった意味でも、やはりきちんと精査していかなくてはいけないと思います。
それと、別の視点で、この再開発の計画では区道を廃止しましたけれども、その廃止した分というのは公園でつけかえられているので、今回、この建物の中には、もともと区は床を持っていたわけではないですけれども、もし区が持っている床を活用して、そこに公共施設を入れるということであるならば、それはその都度検討が必要だと思いますけれども、発想としてはあり得る話だと思うんです。今回は、床を持っていないのに、再開発で建てられた建物の中に、こうしてグループホームを入れるということについては、やはりきちんと考える必要があると私は思っています。グループホームをつくれそうな建物が近隣にほかになかったのか。新築であるわけですから、当然高いですし、そうであれば、もう少し手ごろな建物なども十分に探してグループホームをつくる必要があると思うんですけれども、そのあたりはどのように検討されたのか。ほかに、グループホーム建設にふさわしい建物は本当になかったのか、その点について、検討の過程もお聞きしたいと思います。
○平林企画部長
今回、福祉の関係の計画でございますので、わかる範囲ということでお答えをさせていただきます。
認知症グループホームは、もともと高齢者の福祉計画の中に位置づけられ、各地域に１カ所、それから本来でいえば、委員言われたように、例えば民間主導で進むような事業形態でなければいけないというふうに思っております。ただ、やはり地価の高い本区におきましては、認知症グループホームですとか小規模多機能施設は、採算性の面からいうと、なかなか民間だけで成り立つというものでもないのかなというところで、今回いろいろ検討を重ねた結果、例えばビルを丸ごと買うといったレベルではなく、再開発を利用しないと、なかなか床の取得ができない。こういった中での計画だというふうに考えてございます。
したがいまして、鑑定については、多少鑑定した時期の違いはあると思いますが、５％程度の差であったということからも、適正な金額なのかなというふうに考えてございます。また、これだけの床を新規に取得するという方法では、近隣のビルにどれだけあきがあるのかという情報を常にとりながら、計画年次に落とし込むというのもなかなか難しい。そうなると、一定の規模の再開発の中で、こういった床を取得するというやり方、それから運営についても、区直営ではないですけれども、民間を誘致しながら行っていくというやり方、これによって一定程度家賃も下がり、入居者にとっても有利な形ができるのではないかというふうに考えた計画だというふうに考えてございます。
○奥村委員
都市整備にかかわる分野でもありますので、なかなか難しい部分はあるとは思うんですけれども、公共施設を入れる部分の床単価について再開発組合の鑑定と区の鑑定の差額が５％だったということなので、ほかのマンション部分の保留床全体の平均の床単価でいえば平米当たり72万4,000円で、区が今回買うものは再開発組合の床単価を採用しているということだと思うんですけれども、そちらの鑑定が102万円ということで1.4倍近い金額で買うわけなので、私は、今後もこのように区の施設をこうした再開発の事業計画の中に組み込むことで、その事業の採算性に合わせて提示された金額そのままに購入していくことになると、やはり区の負担は相当なものになっていくと思います。
区の答弁を聞いていますと、区で足りない施設は再開発の時期を捉えて更新していく、建設していくんだということをよく答弁されていますけれども、こういう中でしか解決できないという捉え方を最初からしてしまうと、解決策として非常に狭くなりますし、事業費も、新しい再開発の新築マンションにどんどんそういう施設を入れていくということになると、費用負担も相当なものになりますので、耐震性がきちんとあるかとか、条件を満たすことは重要ですけれども、従来ある建物の検討ですとか、使い方等々も考える必要があり、再開発の中でしか区の施設をふやしていけない、更新していけないんだという考え方に立つのは、私はやはり問題があると考えています。今回、グループホームそのものは区民から求められている施設ですし、３地域にそれぞれ１つずつ整備ということで方針も出される中で検討されたことなのでやむを得ないと思いますけれども、今後、再開発の中で区の施設を整備していくという考え方ありきで全て進めてしまうことには大きな問題があるという意見を述べて、質問を終わります。
○鈴木委員長
質疑を終了いたしましたので、これより採決に入ります。
まず、議案第62号、中央区行政委員会の委員並びに監査委員の報酬及び費用弁償に関する条例の一部を改正する条例について、起立により採決いたします。
本案を可決することに賛成の皆さんは御起立を願います。
〔賛成者起立〕
○鈴木委員長
全員起立と認めます。――御着席願います。
よって、本案は原案のとおり可決すべきものと決定いたしました。
次に、議案第67号、新島橋架替工事（第四期）請負契約について、起立により採決をいたします。
本案を可決することに賛成の皆さんは御起立を願います。
〔賛成者起立〕
○鈴木委員長
全員起立と認めます。――御着席願います。
よって、本案は原案のとおり可決すべきものと決定いたしました。
次に、議案第68号、建物の購入について、起立により採決いたします。
本案を可決することに賛成の皆さんは御起立を願います。
〔賛成者起立〕
○鈴木委員長
全員起立と認めます。――御着席願います。
よって、本案は原案のとおり可決すべきものと決定いたしました。
副委員長はもとの席にお戻りください。
本会議における委員長報告の取り扱いにつきましては、正副委員長一任ということでよろしいでしょうか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○鈴木委員長
さよう取り扱わせていただきます。
それでは、本日はこれをもって閉会といたします。
御苦労さまでした。
（午後１時52分 閉会）
お問い合わせ先：区議会議会局調査係
電話：03-3546-5559